人們不容易看到房地產企業(yè)對社會的貢獻。按照能量守恒定理或經濟學一般均衡原理，有人歡喜就會有人愁，有人暴富就必然有人被掠奪

    “地產大亨應該清楚自己對社會的貢獻是非常有限的，而我們實在不容易看到房地產企業(yè)對社會的貢獻在什么地方。”2月26日下午，聲稱無意間闖入房地產“口水泡沫”中的曹建海對記者這樣說。他是中國社會科學院工業(yè)經濟研究所投資與市場研究室主任。

    曹建海曾經研究過房地產投資、中國土地制度和土地利用效率等問題，現又主要研究工業(yè)經濟，對兩種企業(yè)他都了解，所以，他認為房地產企業(yè)的老板是幸運的，因為只需要制造業(yè)企業(yè)1%的員工，就可以運作與它們同等銷售規(guī)模的企業(yè)。“年銷售收入4億~5億元的房地產企業(yè)，其管理問題的復雜程度只相當于一個年銷售收入500萬元的小型工業(yè)企業(yè)，這種銷售規(guī)模剛剛達到國家統(tǒng)計局確定的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的統(tǒng)計標準。”

    房地產不是一個生產型產業(yè)

    “一些老板認為房地產是一個生產型產業(yè)，但我說真正的生產環(huán)節(jié)在建筑領域，”曹建海的觀點肯定會刺激許多房地產的“腕兒”，他認為，房地產企業(yè)其實幾乎什么都沒做。所有的價值增值環(huán)節(jié)，例如產品設計、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售等等，都分別由供應鏈的各個環(huán)節(jié)承擔了。

    房地產企業(yè)也能促進社會就業(yè)，改善民眾生活，增加政府稅收。對于記者的這種說法，曹建海反駁說，房地產企業(yè)承擔的社會就業(yè)，幾乎可以忽略不計：商品住宅開發(fā)把一片片可以年年種糧種菜的土地變成了不再產出、而產生大量生活污染的住宅群，頂多算功過相抵；稅收勉強稱得上貢獻，可房地產行業(yè)的致富水平與其上繳稅收的水平實在太不相稱。在“2004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜”中，前300名內沒有一家房地產企業(yè)。同時，上海、廣州等城市地稅部門公布的企業(yè)欠稅名單上，房地產企業(yè)的欠稅額占了欠稅總額的八成以上。”

    “成為中國的房地產老板太幸運了，”曹建海說，在超額市場需求的條件下，房地產老板只需要憑借關系很便宜地就能從土地這個無窮無盡的寶藏中獲取資源，然后通過房屋建造，輕易地在房屋市場變現、致富。“福布斯排行榜和胡潤排行榜中，超級富豪多出現于房地產行業(yè)就是最有說服力的證明。”

    眾所周知，創(chuàng)新理念、資源整合能力是現代中國房地產企業(yè)家的最重要的成功要素。曹建海同意這種看法，可他同時認為，用經濟學大師熊彼特的企業(yè)家創(chuàng)新的理論來對照，“除了實行一個新的組織形式可以沾邊外，其他的都似乎和房地產領域無關。”

    在熊彼特的理論中，創(chuàng)新指的是企業(yè)家對生產要素的新組合，包括：引進一種新的產品或提供一種產品的新質量；采用一種新的生產方法；開辟一個新的市場；獲得一種原料或半成品的新的供給來源；實行一種新的組織形式。

    “把這五個方面和房產企業(yè)從業(yè)者對照后很有意思，”曹建海說，住宅屬于一個古老的產品，我們的老祖宗五千年前就知道造房子了；采用新的原料、引進新的生產方法似乎屬于設計和建筑環(huán)節(jié)的事；“開辟新市場”的創(chuàng)新顯然不能與在我國各地遍地開花的房地產公司群體拉上關系，“只有前一段時間有人提出出售月球上的土地，可以算得上是一個創(chuàng)新。”

    話說得有點刻薄，可道理卻甚為明了。